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楼市资本路线图显现下一轮暴涨与调控会降临

2018年08月29日 栏目:租房攻略

楼市资本路线图显现 下一轮暴涨与调控会降临哪些城?今年年初以来,北上沪的暴涨的房地产市场足以用“疯狂”来形容,阵势旗鼓相当的是以南京苏州

楼市资本路线图显现 下一轮暴涨与调控会降临哪些城?

今年年初以来,北上沪的暴涨的房地产市场足以用“疯狂”来形容,阵势旗鼓相当的是以南京苏州杭州等为代表的部分二线城市。上半年上海、深圳祭出严厉的楼市调控新政后,“虚火”向二线城市传导,二线热点城市涨声一片。行至下半年,二线城市在8月9月密集推出楼市调控,出台措施的城市有南京、苏州、厦门、合肥、武汉、郑州、杭州。

然而,险资永远在逐利,有专家表示,购房者需了解楼市外溢路线图,购房前应充分考察楼盘周边的轨道通达性、人口支撑情况、二手房市场成熟度等基本面状况,仍需谨慎入市。

核心城市外溢效应

据21世纪经济报道,楼市外溢首先体现在一线城市周边经济圈内,也即核心城市外溢效应,这种外溢也开始从纯住宅项目传导到商住类物业。京沪深周边无一例外,经统计,惠州一个月就完成了未来三年的去库存任务。

深圳出台“325”新政后,楼市热度向周边传导,越是临近深圳的县区,房价涨幅越大。

从价格上看,目前东莞市有23个镇区的房价已突破“万元大关”,占全市镇区的七成,而在四年前,东莞市仅有长安镇一个区域单价过万。东莞中原研究部数据显示,今年8月,东莞住宅成交均价为14682元/平方米,环比7月上升3.61%,同比上涨54.69%。

中山市首八月涨幅为21.6%。中原地产统计显示,今年月,中山市新房成交均价为7209元/平方米,8月商品房签均价为7600元/平方米。

而惠州市在临深的三个城市中房价涨幅最快,今年前8个月,惠州市新房成交均价为9085元/平方米,较去年全年增长42.6%。

对于临深片区楼市的发展空间,深圳中原地产研究中心总监王飞认为,在“深莞惠一体化”概念下,受制于深圳高企的房价,其楼市外溢将成为未来的主要趋势,但临深区域的房产火爆局面会有所缓和。

今年,环北京区域包括廊坊市区、燕郊、香河、固安、武清、永清、霸州等楼市房价均出现了大涨。在廊坊的购房人群中,投资客占比高达60%-70%,燕郊部分二手房已经向3万元/平方米迈进。这些投资客主要关注未来升值空间,绝大部分为北京外溢需求。

旭辉集团副总裁、北京区域事业部总经理孔鹏认为,京津冀一体化中有一个外环。这个外环带来的变化就是北京周边,固安、廊坊等承载着北京城市化的溢出。随着非首都功能外移,北京会有2000亿市场份额转移到周边。

上海的楼市热度同样向周边传导。自上海出台最严楼市政策后,需求外溢先是到昆山,然后到苏州,再到无锡。4月以来,合肥、南京、合肥、杭州、武汉等二线城市房价也快速上涨,大量资金纷纷涌入。

“类一线城市”成资本觊觎对象

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进将其称为“资本传导效应”,即在一线城市门槛渐高、政策压力的背景下,过剩资金流向周边,并将这些经济体量较大、供需关系偏紧的二线城市作为“避风港”。这部分资金不仅来自房企、保险机构等,还有大量的民间投资需求,“恐慌”和“敏感”是共同特征。

中信建投认为,从人口迁徙角度来讲,省会城市或区域核心城市往往是迁徙者的第一目的地,其次才是北、上、深等一线城市。因此,即使处在人口净流出的大环境下,这些城市依然能把握住产业和人口的机遇。

有业内人士将东部二线楼市特征称为“类一线城市”,具体表现为具备一定的经济规模、区域吸引力强、供需关系相对紧张,因此其成为资本觊觎的对象并不为怪。

热点城市或继续限购限贷

8月9月,二线城市在密集推出楼市调控,出台措施的城市有南京、苏州、厦门、合肥、武汉、郑州、杭州。按照楼市资金传导效应,资本从调控的城市退出,接下来会不会投向三四线城市?

今年,与一线城市和热点二线城市“冰火两重天”的是,三四线城市楼市一片低迷,城市基本面差、土地供应多、人口增长慢、房价可调节空间少、利润率低、库存去化慢,三四线城市的销售问题成为房企们难解的魔咒。因此,房企纷纷退出,扎堆一二线豪夺战场。

有专家认为,二线城市楼市限购限贷并不一定传导至三四线城市。即使能够传导,也是传导至一般的二线城市。三四线城市的楼市去库存,靠市场传导不靠谱。

业内人士分析称,从后续市场走向看,以下城市限购可能性比较大:廊坊、天津、昆山、花桥、福州、东莞、惠州、珠海。这些城市有一个共同点是从地理上位置上看要么就是经济发展比较不错的重点二线城市,要么就是位于一线城市周边的城市。其次是这些城市楼市已经趋于活跃,而且房价增幅过快

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